О кадастровой оценке недвижимости и ее оспаривании рассказал гендиректор ООО «Оценка+» Владислав Сутягин.
Депутаты Тамбовской областной Думы на очередном заседании комитета по бюджету, налогам и финансам предложили перенести дату введения порядка исчисления налога на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости в отношении торговых и офисных объектов недвижимости, независимо от их площади, с 1 января 2022 года на 1 января 2023 года. То есть еще на год. Сейчас для исчисления этого налога действует ограничение – его не платят собственники помещений площадью менее 1000 квадратных метров. Законопроект планируют направить на рассмотрение Тамбовской областной Думы.
А пока никаких принципиальных решений не принято, корреспондент «Собиз Инфо» побеседовал с генеральным директором ООО «Оценка+», членом Экспертного совета Ассоциации Саморегулируемая организация оценщиков «Свободный оценочный департамент», член Ассоциации судебных экспертов «Сумма мнений» Владиславом Сутягиным. О различных видах оценки и подводных камнях оспаривания кадастровой стоимости имущества из первых уст эксперта – читайте ниже.
— Добрый день, Владислав Юрьевич! Мы с вами сегодня говорим об оценке имущества и оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости организациями. Как эксперт расскажите пожалуйста, на чем основана процедура оспаривания?
— Юлия, добрый день! Процедура оспаривания, в основном, привязана к рыночной стоимости. Когда собственник приходит в суд, он пытается приравнять кадастровую стоимость к рыночной. Критерии оценки четко не описаны. В Федеральном стандарте оценки сказано, что учитывается рекомендуемый набор факторов. Четыре основных фактора: местоположение объекта, его состояние, масштаб объекта и отделка. Есть еще дополнительные факторы, но они не столь значимы.
— Какие объекты оценивать сложнее всего?
— Здесь, наверно, проще сказать, какие объекты оценивать легче. Это все типовые объекты, которых много: склады, мехмастерские, торговые и офисные площади. Самая большая сложность возникает в оценке не типовых объектов. Это может быть торговый центр площадью 20-30 тысяч квадратных метров. Найти на рынке региона подобный объект сложно, так как их единицы. Нужно понимать, что стоимость квадратного метра в ТЦ и в магазине по соседству будет отличаться, так как на это будет влиять множество факторов.
— К вам обращаются для приведения кадастровой стоимости в соответствие с рыночной. Как происходит процесс оценки?
— В большинстве случаев люди приходят, потому что хотят снизить кадастровую стоимость до уровня рыночной, но, конечно, мы не можем обещать 100-процентный результат. Сперва мы осуществляем предварительную оценку, чтобы вообще понять, во сколько может быть оценен объект, чтобы владелец недвижимости мог видеть целесообразна ли для него эта процедура. Бывает такое, что расходы на оценку и судебные процедуры превышают расходы на налоги и заказчик предпочитает платить налоги и не заниматься переоценкой.
— Отсюда вопрос, чем принципиально отличается кадастровая оценка от рыночной? Почему такая огромная разница между ними получается?
— По сути, кадастровая оценка является статистической. Она зависит от того, какая информационная база имеется у организации, проводящей оценку. Фактически она привязана к базам Росреестра. В нашем регионе ТОГБУ «ЦОКСОН» запрашивает данные в Росреестре, который выгружает данные сведения из ЕГРН и предоставляет их для оценки. Проблема в том, что в Росреестре мало сведений. Есть сведения о местоположении и площади помещения, а вот о годе его постройки – не всегда. Есть информация об этажности, а вот о состоянии и отделке информации нет, наверно поэтому при проведении кадастровой оценки ее невозможно учесть.
— Как часто к вам обращаются по поводу оценки коммерческой недвижимости? Как часто ее необходимо проводить?
— Кадастровая оценка проводится не чаще, чем раз в три года и не меньше, чем один раз в пять лет, не считая переходных периодов, в которые вся недвижимость проходит процедуру переоценки. Есть определенный контингент заказчиков, обращающийся при каждом новом раунде оценки. В сегодняшнюю волну оценки, кстати, некоторые заказчики отсеялись, так как кадастровая оценка была проведена со снижением. Текущий период продлится до 2023 года. То есть, в 2023 году ее нужно будет проводить снова и получается, что уже не один раз в три-пять лет, а чаще.
— В чем заключается при этом основная проблема собственника?
— Собственник, глядя на сумму кадастровой оценки, понимает, что продать объект за такую сумму он не может. Чтобы оспорить эту сумму, необходимо заплатить оценщику, нанять юриста. При этом, должно быть понимание, что скорее всего придется идти в суд, где добавится госпошлина, которая тоже станет одной из статей расходов. Также, стоит предполагать, что будет назначена судебная экспертиза, за которую придется заплатить.
— А какова вероятность того, что от всех этих затрат будет толк?
— Если посмотреть судебную практику, то в почти 100 процентах случаев суд встает на сторону истца, но гарантий никаких нет. Результат судебной экспертизы неконтролируемый. И нет никакой гарантии, что результат судебной экспертизы совпадет с суммой проведенной оценки, а деньги будут уже потрачены. Поэтому далеко не все идут на такую процедуру, как оспаривание. Другое дело, когда объект крупный. В этом случае, конечно, затраты на юриста и оценщика не сопоставимы с суммой налогов. Которую переплачивает собственник от суммы завышенной кадастровой стоимости..
— Существует стоимость рыночная, кадастровая, балансовая и инвентаризационная. Какая из них, по вашему мнению ближе к реальной стоимости?
— Если смотреть с юридической точки зрения, эти вещи должны быть сопоставимы. Вопрос в том, правильно ли они посчитаны в каждом отдельном случае. Фундаментальным критерием является рыночная стоимость, в ней всегда есть элемент торга. Другие виды стоимости представляют собой некоторое искажение или упрощение рыночной. Если говорить о кадастровой, то это та же рыночная, но основанная на статистической модели. Балансовая – стоимость, по которой считается цена имущества в бухгалтерском учете. Она делится на первоначальную и остаточную. Первоначальная – это затраты, понесенные на строительство объекта. А вот после начинается амортизация этого строения. Это ежегодное списание части стоимости, которое формируется на протяжении всего срока использования объекта. К примеру, если у здания срок службы сто лет, то каждый год по проценту должно списываться. При правильном подходе и своевременном переучете, балансовая стоимость будет практически такой же, как рыночная.
— Если считать стоимость объекта, построенного, к примеру, в 1980 году с амортизацией, как ее рассчитать? Ведь стоимость стройматериалов была совершенно другой.
— Понятие инвентаризационной стоимости появилось в советское время. Ее назначение заключалось в расчете стоимости здания для определенного учета. Существуют сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости. Цены в них актуальны на момент 1969 года. Цены поменялись, появились новые стройматериалы, другие конструктивные решения. Чтобы сейчас определить инвентаризационную стоимость, нужно в этих сборниках найти что-то похожее. Считается индекс изменения цен. Это будет весьма приблизительно. И из полученного значения вычитается износ. Инвентаризационная стоимость – не идеальный показатель.
— То есть, по сути, все эти стоимости должны находиться примерно на одном уровне. Почему же тогда на деле возникают такие ощутимые расхождения?
— Проблема, как мне кажется, состоит в конфликте интересов, когда государственный орган отвечает за наполняемость бюджета и заинтересован в большом объеме налогов и он же занимается кадастровой оценкой недвижимости. С точки зрения госоргана все логично, но как на законодательном уровне было допущено, чтобы механизм наполнения бюджета, способ его наполнения и проверка справедливости проведенной оценки находились в одних руках? Идея менять само понятие стоимости с кадастровой на рыночную или инвентаризационную бессмысленно, пока этот процесс полностью под контролем госорганов. Будет все то же самое, но под другим названием.
— Говоря о том, что банковская оценка полярно отличается от завышенной кадастровой, тоже можно подразумевать конфликт интересов?
— Банку нужна гарантия того, что взятый кредит будет выплачен. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в случае невыплаты клиентом его задолженности, быстро продать объект залога, стоимость за него назначается минимальная. Центробанком установлены жесткие сроки реализации залоговой недвижимости. По этой причине, банку интересно, чтобы оценить ее как можно в меньшую сумму.
— Можно ли сейчас говорить о завышенной формальности процесса оспаривания?
— Формально законодатель говорит, что есть механизмы оспаривания, но реально он выстраивается таким образом, чтобы им было очень сложно воспользоваться.
— Есть ли какие-то региональные особенности в Тамбовской области в использовании этого механизма?
— Кстати, да. В Федеральном законе № 237-ФЗ есть две статьи, посвященных оспариванию. В случае использования одной статьи, досудебный порядок необязателен – можно сразу обращаться в суд. А вот по второй – обязательно нужно пройти этап досудебного обжалования. В Тамбовской области разрешено использовать только статью, предусматривающую досудебный порядок рассмотрения.
— В чем здесь основная загвоздка?
— Когда заявитель приходит для оспаривания в ЦОКСОН, оно рассматривается в течение месяца. Если решение было вынесено отрицательное, госорган должен предоставить заявителю мотивированный отказ, который можно оспорить в суде. Суд может назначить судебную экспертизу из-за ошибок, на которые указано в отказе. Соблюсти все требования в отчете не возможно, так как там есть формулировки, которые воспринимаются субъективно.
— В завершение нашей беседы задам извечный русский вопрос: «Что с этим можно сделать?»
— Сам подход к совершенствованию какой-либо методологии оценки, на мой взгляд тупиковый. Кадастровую оценку тоже отменять не рационально, так как это подорвет систему имущественных налогов, наполняющих бюджет. Более перспективный вариант, на мой взгляд – совершенствование процедуры оспаривания и ее переход к заявительному характеру. Собственнику озвучивают перечень необходимых для представления документов, он их сдает и стоимость пересматривается. Это важно, потому что легко придраться к отчету об оценки, затянуть процесс искусственно.
Комментирует президент ТРО Фонд «Собиз Инвест» Татьяна Еремина:
Наш Фонд обращался в органы региональной и федеральной власти с предложениями, выработанными по итогам круглого стола, посвященного налогу на имущество организаций. Этот вопрос беспокоит все бизнес-объединения области. На сегодняшний день Тамбовская областная Дума планирует рассмотреть возможность переноса отмены критерия в 1000 квадратных метров для организаций, чей налог на имущество рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости. Я считаю, что в условиях продолжающейся пандемии, кризисных явлений в экономике, падения платёжеспособного спроса населения недопустимо вводить дополнительную финансовую нагрузку на бизнес. Принцип разумности и экономической обоснованности должны носить долгосрочный характер. Рост налоговой нагрузки обеспечивает наполненность бюджета лишь до определенного момента. Далее. Прогнозируемо, произойдёт ещё большее падение доходов. Вместо того, чтобы инвестировать в бизнес и увеличивать рабочие места, собственники имущества должны будут платить налоги, превышающие в несколько раз не только прежние расходы, но и нынешние доходы.