Когда недвижимость – в тягость

Тамбовский региональный общественный фонд содействия бизнесу провел круглый стол  «Совершенствование законодательства о налоге на имущество организаций».

В Тамбовской области снова приближаются изменения в налоговом законодательстве для бизнеса. Их обсудили 24 июня в ходе круглого стола «Совершенствование законодательства о налоге на имущество организаций». Организатором выступил Тамбовский региональный общественный фонд содействия бизнесу. Встреча прошла в комбинированном формате: онлайн и оффлайн. В дискуссии приняли участие предприниматели, представители бизнес-сообществ региона, органов региональной власти, а также высших учебных заведений области.

Ставки растут

   В соответствии с изменениями федерального законодательства, на региональном уровне грядут изменения в налогообложении. С первого января 2022 года в отношении административно-деловых и торговых центров, объектов общественного питания и бытового обслуживания снимается ограничение по общей площади свыше 1000 квадратных метров для их включения в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база на территории Тамбовской области определяется как кадастровая стоимость имущества. Причем многие собственники на данный момент не осведомлены о данном факте и для них это станет очень неприятным «сюрпризом».

К тому же, ежегодно возрастает ставка по налогу на имущество для тех собственников, которые уже сейчас платят данный налог. К тому же, ежегодно возрастает ставка по налогу на имущество для тех собственников, которые уже сейчас платят данный налог. В 2021 году она составляет 0,75 процента, в 2023 году ставка составит уже один процент от кадастровой стоимости объекта, а в 2025 и последующих годах достигнет двух процентов. Это касается тех, кто применяет специальные налоговые режимы. На ОСНО ставки выше: сейчас — 1,5 процента, в 2023 году – 1,75 процента, а в 2024 и последующих годах – два процента.

Специалисты ТРО Фонд «Собиз Инвест» провели подсчеты и вот что получилось: при площади помещения, равной 1200 квадратных метров и кадастровой стоимости этого объекта 47,5 миллиона рублей, до первого января 2022 года сумма налога составит 356 тысяч рублей. К 2023 году при однопроцентной ставке она возрастет до 475 тысяч рублей, а вот при полуторапроцентной ставке в 2024 году сумма будет равна уже 712 тысячам рублей. В 2025 году коэффициент достигнет максимума и сумма налога станет равна 950 тысячам – это почти миллион рублей.Подумать только, за четыре года издержки на выплату налога за свое же имущество у предпринимателей возрастут почти втрое.

Псевдорыночная стоимость

По мнению предпринимателей и представителей регионального бизнес-сообщества, основная проблема заключается в том, что основой для исчисления налога является кадастровая стоимость объектов. С ее размером не согласны многие собственники, так как после ее пересмотра в 2020 году она значительно возросла для многих помещений. При этом, нередко размер кадастровой стоимости в разы превышает рыночную.

— Что такое кадастровая стоимость? До 2015 года эта формулировка означала псевдорыночную стоимость, потому что посчитать стоимость каждого объекта невозможно. Сейчас понятие изменили и теперь с рыночной стоимостью оно не имеет ничего общего, — сказал гендиректор ООО «Оценка +». Которое занимается кадастровой оценкой недвижимости, Владислав Сутягин.

Так как в большинстве случаев кадастровая стоимость объектов завышена, предприниматели стараются ее оспорить. Для этого процесса существует две статьи в Федеральном законе № 237-ФЗ. Статья № 22 позволяет предпринимателю сразу обращаться в суд для оспаривания, но ее запрещено применять при утвержденном переходном периоде по увеличению коэффициента. А он в тамбовской области уже действует. Значит, остается один вариант – статья 22.1 того же Федерального закона. В соответствии с ней к отчету об оценке предъявляется множество размытых требований, которые можно весьма вольно трактовать. Это дает возможность комиссии по досудебному рассмотрению спора вносить замечания в отчет. Вследствие этого процесс затягивается на месяцы, а то и на годы. Почему так происходит? По мнению Владислава Сутягина, все дело в конфликте интересов. Власти выгодно устанавливать высокую кадастровую стоимость для пополнения бюджета из налоговых источников, а обжалуют ее не все. Значит, кто-то да заплатит. Невыгодно для власти то, что после многочисленных обжалований в запланированном бюджете образуются выпадающие доходы. Для бизнеса же рост налогов, основанных на кадастровой стоимости, просто губительно. Многие предприниматели пытаются поскорее сбыть имеющуюся у них недвижимость, но в Тамбове желающих купить крупные объекты желающих не густо. К примеру, уже несколько лет безуспешно пытаются продать ТЦ «Акварель», постоянно снижая цену. Никак не находится и новый владелец технопарка «Миелта». Для урегулирования ситуации Сутягин предлагает внести изменения в законодательство, в соответствии с которыми собственник недвижимости мог бы передать ее в государственную собственность по кадастровой стоимости.

— В таком случае и завышать цену бюджетной организации, занимающейся этим вопросом, будет не выгодно, и количество недвижимости в госсобственности резко возрастет. Пока единственным методом решения вопроса является банкротство предпринимателя как физлица, — пояснил Владислав Сутягин.

Деньги, время, нервы

Вторым этапом обжалования кадастровой стоимости является обращение бюджетное учреждение, где оценивают правильность составления отчета о кадастровой стоимости здания. В тамбовской области этим занимается ЦОКСОН. И только после этого можно идти в суд. По словам юриста ООО «XXI Век» Елены Сажневой, на  данном этапе, как правило, назначается судебная экспертиза, результаты которой незначительно разнятся с отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости. Гендиректор ООО «XXI Век» Антон Котельников рассказал, что сам процесс обжалования не просто неудобен, а еще и дорого обходится.

— Эта процедура затягивается надолго. Все это отнимает у предпринимателя силы и средства, которые можно было бы вложить в ведение своего дела. За год мы оспаривали три объекта и нам это стоило 300 тысяч рублей, — сказал Антон Котельников.

И ведь мало того, что кадастровая стоимость объектов в нашем регионе зачастую в разы превышает рыночную, так она может и увеличиться при последующей переоценке. По мнению Уполномоченного по защите прав предпринимателей Тамбовской области Михаила Козельцева, кадастровая стоимость зданий вообще не должна увеличиваться.

— Есть такое понятие, как амортизация. Здание изнашивается со временем. Оно должно дешеветь в зависимости от степени износа. Вот мы недавно с коллегами были на заводе «Милорем». Ему 155 лет. И некоторым зданиям на его территории 155 лет, а налоги за эти объекты растут, хотя они уже должны быть нулевыми, сказал Михаил Козельцев.

К слову, при рассмотрении заявки на получение кредита банки обращают внимание на рыноочную стоимость объекта, а не на кадастровую. Управляющий операционным офисом ПАО Банк «ФК Открытие» Евгений Петин разъяснил, что кадастровая стоимость не будет являться аргументом для банка – у него есть собственные оценочные критерии. Как-то несправедливо выходит. Но, по словам директора института экономики МичГАУ Ольги Анциферовой, присутствовавшей на заседании круглого стола, справедливость и не входит в данном случае в задачи государства. А вот в задачи подобных прошедшему круглых столов – входит. Как человек, профессионально владеющий экономической теорией, она подчеркнула, что стремление государства наполнить казну за счет роста налоговой нагрузки неминуемо приведет к спаду производства в перспективе. Ведь средства, направляемые на уплату возрастающего налога, будут потрачены не на производство и не на развитие предприятия, не на ремонт и обслуживания оборудования.

 Чтобы выработать единую позицию по данному вопросу, Тамбовский региональный общественный фонд содействия бизнесу учитывает все поступающие мнения и предложения. Месяцом ранее Тамбовская областная Торгово-промышленная палата уже организовывала обсуждения этой острой темы. Тем не менее, она остается актуальной и дискуссия продолжается, вносятся предложения.

Некоторые из них озвучил в режиме видеоконференцсвязи депутат Тамбовской областной думы Павел Плотников.

Так, он предложил перенести снятие ограничения на минимальную площадь объектов недвижимого имущества (1000 кв. м), которые облагаются налогом исходя из кадастровой стоимости, с 1 января 2022 года на 1 января 2025 года. А также, обеспечить более плавный переход на исчисление налога на имущество организаций по максимальной ставке. Для реализации этих предложений нужно принять соответствующий закон Тамбовской области.

Что касается необходимых изменений в федеральном законодательстве, то предложено в случаях, когда собственник добился установления кадастровой стоимости в размере рыночной, отложить проведение следующей кадстровой оценки на 20 лет, ограничившись в этот период индексацией рыночной стоимости. Дело в том, что сейчас нередки ситуации, когда после очередной кадастровой оценке кадастровая стоимость вновь значительно превышает рыночную, а значит собственнику нужно опять оспаривать кадастровую оценку. Предложено также усовершенствовать процедуру проведения кадастровой оценки и упростить порядок ее оспаривания, исключив возможные злоупотребления со стороны государственных структур.

По итогам круглого стола в органы государственной власти Российской Федерации и Тамбовской области будут направлены предложения по изменению налогового законодательства и законодательства о государственной кадастровой оценке.

Комментирует президент ТРО Фонд «Собиз Инвест» Татьяна Еремина:

Повышение коэффициента налога на имущество организаций и отмена ограничения в 1000 квадратных метров, безусловно, негативно скажутся на состоянии экономики Тамбовской области в целом. Проблема может приобрести глобальные масштабы, когда дело дойдет до и без того малочисленных магазинов товаров первой необходимости в сельской местности. Сельские предприниматели в большинстве своем просто не потянут такую серьезную налоговую нагрузку. В городах ситуация тоже не внушает оптимизма, ведь продать объект удается далеко не всегда, а при сносе здания в собственности предпринимателя остается земля, на которой здание стояло. Очевидно, что для решения проблемы необходимы изменения в законодательстве. Мы направим собранные предложения на все уровни власти и продолжим следить за дальнейшим развитием событий.