Президент фонда «Собиз Инвест» провела рабочую встречу с генеральным директором ООО «XXI ВЕК»

Президент Тамбовского регионального фонда содействия бизнесу Ирина Королёва провела рабочую встречу с генеральным директором ООО «XXI ВЕК» Антоном Котельниковым, на которой обсуждались перспективы сотрудничества, проблемы и задачи, стоящие перед управляющей компанией и арендаторами.

Основным видом деятельности ООО «XXI ВЕК» является управление собственным недвижимым имуществом.  Так, под управлением Общества находится Торгово-ярмарочный комплекс, расположенный на ул. Базарной, д. 119  г. Тамбова, состоящий в том числе из Торгового центра «Город»,  Специализированного (вещевого) розничного рынка  ООО «XXI ВЕК» и ряда других торговых объектов. Порядка 12000 кв.м. торговых площадей расположены на территории общей площадью около 15000 кв.м., принадлежащих компании на праве собственности.

На указанной территории расположены около 800 торговых мест, почти 600 арендаторов, в основном представители малого бизнеса, а именно индивидуальные предприниматели. Также на территории присутствуют и  так называемые якорные арендаторы  X5 Retail Group» (Сеть «Пятерочка») и «Тандер» («Магнит», «Магнит косметик»), ООО «Бэст прайс» (магазины «Fix Price»), ООО «Либерти» (сеть аптек «Апрель»), ООО «Альфа-М» (сеть «Красное&Белое»).

Две «Пятёрочки» в сумме занимают 1450 квадратных метров. В новом формате первый магазин площадью 1000 кв.м. с собственной пекарней и кофе поинтом появился именно в ТЦ «Город». Вторая сеть представлена двумя торговыми площадями общей площадью порядка 700 кв.м. – «Магнит» с продовольственными товарами и «Магнит косметик» с непродовольственными. Также на территории торгово-ярмарочного комплекса расположены фирменный магазин  ОАО «Тамбовский хлебокомбинат»,  магазин «Хмельник», еврохимчистка «Martini».

 Издержки

Ставка арендной платы в ТЦ «Город» и на территории Розничного рынка для представителей малого бизнеса  не менялась порядка 10 лет, после чего повысилась, но незначительно. А вот расходы растут ежегодно.

Одним из видов издержек является налог на имущество организаций.  Еще в прошлом году действовала региональная льгота по данному налогу – объекты недвижимости коммерческого назначения меньше 500 квадратных метров им не облагались. За 2023 год налог заплатят все собственники коммерческой недвижимости. Несколько лет подряд общественникам, в том числе и Тамбовскому региональному общественному фонду содействия бизнесу, удавалось добиваться переноса отмены льготы на год. Причем до 2022 года налог не платили собственники помещений площадью до 1000 квадратных метров, то есть для многих предпринимателей нагрузка возросла уже в прошлом году. Для торгово-ярмарочного комплекса с учетом роста ставки по налогу на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости недвижимости, к 2025 году она увеличится почти до 8,5 миллионов рублей.

Вторым, но не менее чувствительным видом являются тарифы на коммунальные услуги. При их стабильном росте, расходы на них в торгово-ярмарочном центре стараются оптимизировать. Так, в прошлом году была модернизирована система освещения, что позволило высвободить значительные мощности и снизить затраты на электроэнергию.

Что касается системы отопления, то тут не все так просто.

«Здание у нас объемное, требуется много тепла для поддержания оптимальной температуры в осенне-зимний период. А отопление у нас центральное, свою котельную при проектировании ТЦ не предусмотрели.  И тут есть два пути, либо реконструкция системы отопления и переход на отопление природным газом, либо оптимизация использования торговых площадей, возможно  их увеличение путем  надстройки второго этажа, например по периметру. Такие примеры есть у нас в городе. А в идеале необходимо делать и то и другое» —  рассказал Антон Котельников.

 Магазин «на диване»

Издержки бизнеса растут не по дням, а по часам. Началось все с падения проходимости торгового центра — молодежь отдает предпочтение вновь отстроенным ТРЦ в Тамбове.  Антон Котельников отмечает – покупателей стало меньше, но связано это не только с возросшей конкуренцией, но и с изменением механизмов торговли в целом.

«Я, если честно, думаю о том, что значительная часть площадей в любом ТРЦ должна быть передана организациям, оказывающим развлекательные услуги или например бьюти услуги. Это условие, которое диктует время, но дело не столько в отсутствии развлекательных заведений в торговом центре, ведь за хорошим товаром покупатели все равно придут. Огромную роль сыграл ковид. Из-за массового развития маркетплейсов, отделения которых сегодня открываются по всему городу, у людей отпадает потребность вообще посещать оффлайн-магазины, будь то ТРЦ или ТЦ. Людям удобно покупать одежду и обувь в интернете, сидя дома на диване, а вот за развлечениями или теми же бьюти услугами люди пойдут в ТРЦ шаговой доступности», — говорит Антон Котельников.

 «Корона» не сломила

Если смена тенденций с оффлайн-торговли на онлайн – явление, в целом, логичное для развивающегося общества, и арендаторы к нему адаптируются, представляя свои товары и в магазине, и на маркетплейсах, то про стрессовые ситуации для экономики так не скажешь. К ним относится, к примеру, период самоизоляции. В период пандемии коронавируса рынок был закрыт с конца февраля по конец июня 2020 года на основании  постановления администрации  Тамбовской области. В качестве меры поддержки  компания на два месяца полностью освободила от оплаты арендной платы арендаторов — индивидуальных предпринимателей. При этом сама компания всё это время продолжала платить за коммунальные услуги и оплачивал налоги, несмотря на то, что фактически Торгово-ярмарочный комплекс не работал.

«Мы, как и в целом отрасль, не были признаны пострадавшими , поэтому всё бремя и все последствия пандемии мы на себе в полной мере ощутили. Никто нам не помог. То есть торговые центры в итоге остались самими незащищёнными. Если самим индивидуальным предпринимателям (с оговоркой на соответствующий номер ОКВЭД) государство делало выплаты, то нам никто не помогал. В течение всего периода пандемии и самоизоляции мы ни одного сотрудника не уволили, всем платили зарплаты полностью»,», — вспоминает Антон Котельников.

Сейчас, как было сказано выше, трафик потенциальных покупателей снизился. И возрастает, как правило, в преддверие выходных и праздничных дней.

Помимо проблем связанных с заполняемостью, трафиком и издержками, есть проблемы, касающиеся самой территории, которая, как упомянуто выше, довольно обширная и требует уборки и содержания.

«Мы обращаемся к городу за какой-то помощью, но не всегда ситуация меняется в лучшую сторону. Вот, например, одна из проблемных зон – это тротуар возле магазина «Fix Price». Еще когда главой города была Наталия Макаревич, сделали дорогу по Базарной,  при этом не заложили в проект тротуары. Сейчас уровень проезжей части дороги значительно выше уровня тротуара, поэтому при малейших осадках или после таяния снега на на тротуаре начиная от входа в магазин «Пятёрочки» на перекрестке Базарная/Куйбышева до «Fix Price» сразу образуется лужа. Воде попросту некуда деваться. В итоге пешеходы вынуждены идти чуть ли не по колено в воде или обходить этот участок по проезжей части. А это и пожилые люди, и дети, и маломобильные граждане. Думаю излишне говорить об увеличении риска возникновения ДТП с участием пешеходов на этом участке.  Переписка с Администрацией города Тамбова по этой проблеме идет уже несколько лет, в ответ мы получаем обещания, что тротуар вот-вот сделают за счёт бюджетных или сэкономленных средств. Однако итог один — тротуар за это время так и не сделали. При этом со стороны пешеходов жалобы поступают в наш адрес, а не в администрацию города.», — рассказал Антон Котельников.

Исходя из Данного обращения, с просьбой принять меры по решению проблемы Тамбовский региональный общественный фонд содействия бизнесу направил обращение главе администрации Тамбова Максиму Косенкову. В обращении президент фонда Ирина Королёва подробно изложила ситуацию и подчеркнула, что неудовлетворительное состояние тротуара на указанном участке негативно влияет на посещаемость торгового центра, что приводит к снижению выручки арендаторов и уменьшению налогооблагаемой базы.

В планах руководства – развитие торгово-ярмарочного комплекса. На сегодняшний день торгово-ярмарочный комплекс располагает свободными площадями. На территории могут расположиться заведения общепита, салоны красоты, офисные помещения, фитнесс- залы, возможно проведение городских ярмарок и праздничных мероприятий и многое другое. Антон Котельников считает, что у комплекса имеется большой потенциал для развития, ведь расположен он в самом центре Тамбова.

Комментирует президент ТРО Фонд «Собиз Инвест» Ирина Королёва:

Торгово-ярмарочный комплекс это огромные торговые площади. Он имеет удобное расположение в самом центре города. Рядом находятся кварталы, квартиры в которых стоят дороже, чем в среднем в городе, процентов на 30. То есть, у живущих в этом районе людей, предположительно, есть ресурсы, чтобы пользоваться различными платными услугами, поэтому идея отдавать площади в аренду именно предпринимателям, работающим в сфере услуг и развлечений очень хорошая. Здания и сооружения комплекса можно реновировать , чтобы более выгодно использовать все его возможности.

Фото: Собиз Инфо